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賃貸住宅の敷金とは?礼金とは?更新料とは?敷引きとは?

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日本では空き家が増えていて、今後ますます増える見込みです。ますます借りて有利な状況になっていくと想定されますので、賃貸派の人にとっては好ましいことでしょう。

賃貸の最大の魅力は、高額な住宅ローンを組まずに、諸般の事情に合わせて住み替えられることにあります。実際に住宅を借りる時には、敷金・礼金などが発生することがあり、住み続けていても更新料が発生することがあります。

上手に賃貸ライフを送るために、これらの賃貸住宅の基本について理解しておきましょう。

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賃貸住宅の敷金とは?敷金返還は?

賃貸住宅の敷金とは何でしょう?

敷金(しききん)とは、賃貸住宅を借りる時に家賃などの債務の担保として、借りる人(賃借人)が貸す側(賃貸人)に預けておくお金のことを言います。何らかの事情により家賃を滞納した場合や、退去時に現状回復費用が発生した場合には、敷金で充当します。

敷金を退去時の原状回復費用に充当しても残額があれば返金されます。どこまでが「原状回復」に相当するかは、国土交通省が定めたガイドラインによると、原状回復とは以下のようなものになります。

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

ポイントは、「原状回復とは、借りた当時の状態に戻すことではない」という点です。つまり、借りた人が通常の使い方をした時にも発生するような「経年変化・通常損耗」は、賃料に含まれているため、敷金で充当すべきものではないということです。

退去時の原状回復費用を過大に請求されて訴訟になるケースがあります。綺麗に賃貸住宅を使い、「経年変化・通常損耗」の範囲内であれば、敷金返還訴訟で勝つ事例が多いようです。

賃貸住宅の礼金とは?敷引きとは?

賃貸住宅の礼金とは何でしょう?

礼金(れいきん)とは、主に関東地方にある慣習で、賃貸住宅を借りる際に賃借人が賃貸人に対して支払う謝礼金で、退去時にも返金されることはありません。関西地方の敷引きに相当します。

文字通り賃貸人への「謝礼」の意味があるのですが、その由来はいくつかの説があるようです。一説によると、1923年に発生した関東大震災の名残だそうです。大量の家が大地震で倒壊してしまったため、圧倒的に貸してが有利になり、優先的に入居できるように賃借人が賃貸人に渡したお金とのことです(*参考文献:家なんて200%買ってはいけない! [ 上念司 ])。

また戦後、地方から東京に出てくる人間の保護者や後見人が、大家さんに対して「これからお世話になる」ということで前もって謝礼金を払っていたことが由来とも言われています。

現代でも礼金という慣習は残っていますが、昔のような意味合いは薄れてきています。実際、礼金を取らない賃貸住宅も増えてきています。日本では空き家が年々増えており、借りて有利な状況にどんどんなっていますので、礼金を払いたくないという入居者に入居してもらうため、この傾向はさらに進むでしょう。


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賃貸住宅の更新料とは?違法なの?

賃貸住宅の更新料とは何でしょうか?

更新料(こうしんりょう)とは、期間満了時に契約を更新するために、賃借人が賃貸人に対して支払う一時金のことです。賃貸住宅を借りて、2年程度で契約更新の時期が来て請求されるパターンが多いようです。地域差もあり、南関東では多く、大阪・兵庫などではほとんど行われていないようです。

更新料を巡る訴訟も起こされています。これまでに最高裁では、更新料の支払い条項が賃貸契約書に記載されている場合は、「賃貸住宅の契約を更新するに当たり、賃料と比して高すぎるという事情がない限りは更新料を支払うことは有効である」との判断が下されています。更新料の金額については、「2年更新の賃貸借契約で賃料の1ヶ月分程度」であれば妥当とされています。したがって、更新料の支払いについての訴訟を起こしても賃借人側が負ける可能性が高いでしょう。

まとめ

賃貸住宅を借りると敷金・礼金などがかかることがあり、また住み続けても更新料を請求されることがあります。これらについて、どのような意味であるのか、どの程度の金額が妥当であるのかを理解しておいた方が良いでしょう。

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