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住宅ローンで破綻する原因は?家を売却して残債を返せる?

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日本では社会人になってある程度働くと、長期の住宅ローンを組んで家を購入する人が多数派です。終身雇用制度と年功序列の賃金体系が続いていれば良いのですが、現代の日本社会では、すでにこれらは崩壊しつつあります。

「新卒で入社した会社で定年まで勤められる」「年齢とともに給与が上がる」という前提が無くなっても、高額で長期の住宅ローンを組んでも大丈夫なのでしょうか?

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住宅ローンで破綻する原因は?

住宅ローンを借りて、ローンを返済できず、破綻してしまう人がいます。破綻した事例について、いくつか見てみると以下のようなものがあります。

・給与・ボーナスの減少
・会社の倒産・失業
・病気や怪我でこれまでのように働けなくなった
・災害で家が壊れるなどした
・希望する価格で売却できなかった

大企業に就職できれば、かつての日本では定年まで安泰で、順調に給与も増えました。社内の上司が高給取りであると、自分もその年齢になると高い給与がもらえると考えて、それを前提に高額の住宅ローンを組んでしまうことがよくありました。

最近の大手電機メーカーの経営危機のように、短期間で経営が悪化し、リストラされたり、給与が下げられてしまうことはもはや誰にでも起こる可能性があることです。期待したように収入が増えなければ、住宅ローンの支払いが滞ることも十分にあり得ます。

病気になる、怪我をする可能性も誰にでもあります。その状態によってはこれまでのように働けなくなり、収入が激減することもあります。

地域によっては自然災害などのリスクの高いところもあり、住宅ローン返済中に家が著しいダメージを受けてしまうこともあります。

転勤などで住宅を手放したいのに希望する価格で売却できないこともありますし、家を賃貸にしようとしても借り手が見つからないこともあります。この場合は、住宅ローンを払い続け、自宅を維持しながら、別の場所で住居費を負担しなければならず、大きな負担になります。不動産の現金化は状況によっては難しいのです。

住宅ローン 売却して残債を返せる?

人生は何があるか分かりません。住宅ローンの最大のリスクは、諸事情によって住宅ローンを返済することが困難になった場合、家を売却してローンを完済することが必ずしもいつでもできるというわけではないということです。

長期の住宅ローンを借りた場合は、金利分がプラスされます。新築の住宅は、入居した途端に中古住宅になりますので、大きく資産価値が下がります。それはほとんどの場合、住宅を購入してしばらくの間は債務超過状態で、住宅を売却してもそのお金で住宅ローンを完済できず、多額の借金が残ってしまうことです。

経済的に苦しくなって住宅ローンの返済が難しくなり、家を手放してもローンを完済できず、借金を抱えたまま別途住む場所を用意し、生活をしなければならないということは極めて大変な状況です。

一般に住宅の建屋部分は、新築から20年経つと資産価値がゼロになると言われています。日本中で空き家が増えており、人口も減少していきますので、土地の価値も今後下がる地域が増えていくでしょう。

これらを考えると、住宅を売却しても、住宅ローンが完済できない可能性も高いと考えた方が安全でしょう。


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賃貸と持ち家のメリット・デメリットを考える

「賃貸派と持ち家派のどちらが良いか?」という議論は、長く行われており、明確な結論が得られ難いものです。それは住宅であるために、経済的なものだけでなく、価値観といったものも関わってくるからです。したがって、ここでも価値観まで含めた意味での結論に至ることはできません。住宅に関する大きな不安である「安心して住み続けられるのか?」という点で考えてみたいと思います。

賃貸の最大メリットは、経済的な状況に応じて、支払い可能な家賃の住宅に住み替えができること、多額の借金をしなくて良いことです。終身雇用制度と年功序列制度が崩壊しつつある現在、このメリットは大きいです。

デメリットは、家賃を払い続けても永遠に自分の持ち家にはならないため、大家さんの都合で退去しなければならなくなったり、高齢になると新しい賃貸住宅に入居することが難しくなる可能性があるということです。最近は高齢者の単身世帯・孤独死などが話題になり、そのリスクを嫌う大家さんもいるようです。

持ち家の一番のメリットは、ローンの支払いができれば自分の家になるということです。そうなれば賃貸のように大家さんの都合などで退去しなければならないなどといったリスクは基本的にはありません。

デメリットは、住宅ローンの支払いが滞り、最悪の場合は破綻するリスクです。30年以上の住宅ローンの場合、それだけの長期間、想定通りに住宅ローンを滞りなく支払い続けるということは、難易度が高くなってきているように感じます。また家の修繕費・維持管理費などにも住み続けるほどお金がかかるようになります。

もう一つ、かつてはあまり考慮しなくても良かったこれからの日本特有の問題が、人口減少による空き家の増加です。新築の住宅は建設が続き、一般に中古住宅よりも新築住宅の方が人気が高いので、持ち家を売却したいと思った時に希望の価格で売却できない可能性が年々高くなります。諸事情によっては住んでいないのに固定資産税や維持管理の費用だけ払い続けなければならないという最悪のケースも想定されます。

人生においては、破綻してしまうような大きなリスクをできるだけ負わないことが重要に思いますが如何でしょうか?

そのように考えると、住宅ローンを完済できる自信と資金力があるならば持ち家派でも良いでしょう。例えば貯金が十分にあり、住宅ローン残高とその時の想定される住宅の売却価格を考慮して、常に債務超過にならないならばかなり安全度は高そうです。

そのような水準までお金を貯められるまでは、賃貸の方が安心です。年齢が高くなると住宅を購入するための住宅ローンを組むことが難しくなりますが、お金を貯められれば購入できる可能性は高くなるでしょう。人口減少とともに地域によっては不動産価格はかなり下がることが予想されますし、空き家の増加により中古住宅の価格も下がると予想されるからです。

人生の最後を老人ホーム(高齢者施設)に入居することを想定している場合は、自宅売却などのリスクを考えなくて良く、多額の借金をしなくて良いという点でも賃貸派が有利かもしれません。

まとめ

あまりリスクをよく考えずに、多額で長期の住宅ローンを借りることは非常に危険な行為と言えるでしょう。借りる金額、返済計画を十分に検討して決断しましょう。

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